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今年两会工作报告对于房地产行业主要焦点在于房地产税和住房调控两大方面。1、房地产税方面主要是稳步推进房地产税立法。目前来看房地产税立法基础性条件逐步具备，落地仍尚需时日。2、住房调控方面主要是改革完善住房市场体系和保障体系、继续推进保障性发住房建设和城镇棚户区改造。未来“因城施策，分类调控”将成为政策主流，棚改的规模以及棚改货币化安置比例会有所弱化。

统计数据显示，截至目前，全国已有600多家购物中心宣布了半个月到两个月不等的租金折让。在减轻零售商租金压力的同时，这也将拖累业主的租金收入。然而，在疫情得到控制后，预计下半年的购物中心租金有望随着消费迅速反弹。这种V型租金趋势可能意味着，与12个月前相比，2020年底的平均租金将同比持稳。然而，一些新的购物中心和空置率较高的现有项目可能会被迫提供更多的租赁激励措施来吸引租户。

⚫风险提示调控政策趋严，销售不及预期，资金面大幅收紧等。报告中的信息和意见仅供参考。本人过去不曾与、现在不与、未来也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收任何形式的补偿，分析结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。免责声明华安证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。

房地产开发投资7月增速表现突出。1-7月，全国房地产开发投资75325亿元，同比上涨3.4%，涨幅较上月扩大1.5pcts。7月单月投资额12554.79亿元，同比增长11.67%，达到年内最快增速，表现突出。为了弥补疫情对行业的影响，7月行业投资依然不放松。1-7月土地购置面积9659万平方米，同比下滑1%，下滑幅度较上月扩大0.1pcts。行业投资主要由建安工程贡献。7月销售淡季不淡。

本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。

综上，我们预期龙头房企有望凭借自身在成本和费用控制和提高权益比的方法实现盈利能力的稳定。而二线房企的盈利能力或将继续微降。

评级说明公司评级标准投资评级说明以报告发布日后的6个月内公司股价相对上证指数的涨跌幅为基准。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。

评级说明公司评级标准投资评级说明以报告发布日后的6个月内公司股价相对上证指数的涨跌幅为基准。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。

本公司以往相关研究报告预测与分析的准确，也不预示与担保本报告及本公司今后相关研究报告的表现。对依据或者使用本报告及本公司其他相关研究报告所造成的一切后果，本公司及作者不承担任何法律责任。本公司及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。投资者应当充分考虑到本公司及作者可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。

⚫风险提示调控政策趋严，资金端超预期收紧，房企拿地力度大幅下行等。报告中的信息和意见仅供参考。本人过去不曾与、现在不与、未来也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收任何形式的补偿，分析结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。免责声明华安证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。

我们认为当前政府持续鼓励城市圈发展模式，城市群已成为区域经济协同发展的重要推手和有效手段。同时任务提出要继续健全城市投融资机制，鼓励商业性金融机构适度扩大信贷投放，引导保险资金发挥长期投资优势，支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。投融资机制的健全将持续利好城市基础设施的建设和完善。推进城乡要素合理配置，利于农村集体用地有效盘活，增加农村居民购买力。

开、竣工如期修复，开发投资维持韧性1-5月，房屋新开工面积69533万平方米，同比-12.8%，降幅较前值收窄5.6个百分点。5月单月，新开工面积21765万平方米，单月同比较前值提升3.8个百分点至2.5%。1-5月，房屋竣工面积23687万平方米，同比-11.3%，降幅较前值收窄3.2个百分点。5月单月竣工面积约4401万平方米，同比6.2%。开工遵循“销售定方向、库存定弹性”的原则。

虽然在配置比例上国企占据较大优势，但从持仓前十的个股上看，国企与民企数量相当。

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各地售楼处均处于关闭状态，对成交影响明显。期间虽然部分房企采取网上售楼的形式进行销售，但效果对全局影响不大。在这种情况下，新开工亦受到一定的影响。根据克而瑞数据，1月房企新增货值前五分别为：阳光城（257.5亿元）、融创中国（232.0亿元）、保利发展（203.1亿元）、中海地产（177.0亿元）和绿地控股（161.1亿元），合计相较去年同期前五下降38.8%。

10月单月同比增速向上、环比增速有所回落，龙头房企分化明显。克而瑞公布2020年10月百强房企销售额，10强、50强、100强10月单月分别为5196亿元、10646亿元、12805亿元，同比增速分别为+9.7%、+23.7%、+22.6%，环比变动-9.93%、-8.93%、-3.91%。