[中银国际中银国际]周刊周刊-成交缓步上扬成交缓步上扬聚焦主流房企机会聚焦主流房企机会2014-11-0609:24:15  上周(2014/10/27-2014/11/02)17个城市合计成交483.1万平米，环比上升14.1%。

  03  住房租赁投资回报慢住房租赁投资回报慢+盈利难盈利难  影响企业扩张力度影响企业扩张力度  整体看来，政府对于有能力的房企参与住房租赁市场给予了较大的支持。但从2020年住房租赁企业的发展状况来看，房企在住房租赁领域的开拓还是遇到了一些困难。

  前十月目标完成率前十月目标完成率72%年底冲刺压力大年底冲刺压力大  近期碧桂园正在研究名为“同心共享”的员工激励制度，即“合伙人”计划，核心思想是集团员工参股投资项目开发。该计划不会面对所有员工，主要是针对项目的工程、开发、营销人员。符合“合伙人”要求的员工可以购买项目的股权，倘若日后项目销售情况好、利润率足够，就可以通过此前购买的项目股权获取收益。

  这其中的原因可能在于，一些在售的项目如果目前出现大幅度地降价，可能招致在相对高位购买的老客户的不满，而出现闹事的行为，所以这类项目开发商对于直接降价还是心存芥蒂，多以暗中优惠的方式，变相让利新入市者，而不是大张旗鼓地宣传降价优惠。对于新盘项目，开发商则没有任何顾忌，根据形势，为了资金的快速回笼，完成既定销售目标，直接降价。

14年一季度行业负债率接近80%，创历史最高纪录；净负债率比去年同期大幅上升23.6个百分点，高达89.3%，上升幅度历史最大。  投资建议：行业面临销售及业绩增速放缓、毛利率不断下降、负债率不断升高等挑战，行业基本面短期难以改善，板块相对收益有限，建议自下而上关注土地改革及龙头公司估值国际化的投资机会。

但是这些优势却被日趋崛起和发展电商、购物中心大大削弱，形成夹击。  中国商业市场的发展将逐步呈现多元化趋势。电商并不会完全替代百货，就像有了电视，广播依旧有它的受众。但是面对各种冲击与挑战，百货企业不能坐以待毙，盈石集团研究中心建议要充分发挥自身优势，细化消费群体，精准差异化定位，做好客户关系管理，结合上述三条出路因地制宜，在未来百花争香的商业市场上迎接自己的春天。

面对这一特征，各类品牌拓宽产品线，试图吸引追求时尚的运动爱好者。快时尚品牌相继推出运动系列，H&M旗下推出H&MSport系列，产品既注重运动性能，同时兼顾时尚；Uniqlo也选用运动员作为模特，更好的展示它旗下的运动产品线。  同时，运动品牌也开始融入更多的时尚元素。Nike的设计师开始探索用于运动鞋的另类面料、图案和配色，使之呈现出强烈的视觉效果和时尚感。

尽管如此，西单与三里屯等成熟商圈的平均租金依然凭借大批国际品牌带来的强劲需求分别保持15.8%和20.5%的高增长率。  下半年预计将有七个购物中心入市，总商业面积达到约60万平方米。而另外三个项目则将其开业时间推迟到2015年。鉴于83%的新增供给将位于丰台、大兴和通州等新兴区域，未来本地商业市场去中心化趋势将进一步明显。

  南京路区域：南京路区域：虽然存量较低，但其物业的质量和租户的档次远高于其他区域，多为外资公司、国内大中型企业的办事处和天津本地知名企业。该区域沿线的写字楼项目多以出租为主，很少用于销售。  小白楼区域：小白楼区域：为规划的CBD区域，高品质项目的相继入市在一定程度上提高了区域内写字楼的整体品质，使得其CBD的地位更加稳固。

该项目目前已引进百余种品牌，主力租户包括乐天影院、宝乐迪KTV。此外，该项目亦引进了一系列服饰、餐饮和生活家居品牌，包括H&M、C&A、俏江南、东来顺等。目前该项目出租率已超过85%。  纵观近两年来新增商业项目的空间分布，不难看出其布局呈去中心化趋势。

[莫尼塔莫尼塔]调研调研-降价楼盘范围扩大降价楼盘范围扩大销售仍然乏力销售仍然乏力2014-06-0309:32:29  本月地产调研显示5月房地产销售出现进一步下滑，同时对于6月份的销售，开发商和中介预期不高。

  2014年下半年，广州甲级写字楼市场预计将有包括高德置地四期、雅居乐中心等项目落成入市，带来约173,466平方米新增甲级供应。因此，预计未来租金水平仍有小幅下降空间。销售市场方面，珠江新城、天河北-体育中心及琶洲等商务区均有甲级写字楼项目在售，市场可售货量较大，由于租金下调预期将继续，因此，我们预计未来广州甲级写字楼市场销售市场成交将继续放缓，市场售价上升有限。

此外，同样位于番禺区的荔园新天地主力店已逐步开业。受新增供应入市推动，全市平均空置率较上季度上升约0.8%至13.2%。  由于面临政策、网络销售等冲击，众多奢侈品牌包括服饰、珠宝、精品等对扩张持谨慎态度，相比之下，国际快时尚以及中小型时尚品牌则继续看好国内居民消费能力，积极在本地寻找适合的零售物业。

  在融资策略中，合作开发占据显著地位。万科癿合作模式灱感杢自万科癿行业标杄美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上丐纨末通过5年癿合作和合幵成为美国最大癿房地产商。2010年底王石坦言：“2010年万科75%癿销售收入杢自合作项目。”万科采取广泌癿合作：央企、民营、个人、国内外、大小公司等。

不过，与银行合作仍然会对恒大的融资和发行理财产品产生良好的促进作用。  越秀则是成立单独的金融模块与和入股银行的结合。越秀则是成立单独的金融模块与和入股银行的结合。2月，越秀以16.4亿港元收购香港创兴银行75%的股份，至此，越秀集团已将除保险外的包括银行、信托、证券、期货、基金、融资租赁、小贷等十大金融牌照收入囊中。

然而，与公司数据相比，行业政策和新闻对股价走势的影响显然更为直接。基于健康的资产负债表和可持续的增长潜力，我们维持对世茂(813HK)和碧桂园(2007HK)的买入评级。在所有高息率开发商中，相对于高负债的富力(2777HK)和恒大(3333HK)，我们更看好合景泰富(增持，1813HK)。同时，考虑到销售缺少催化剂，我们认为远洋(3377HK)和保利地产(119HK)的走势可能偏弱。

上市房企发中票有望开闸上市房企发中票有望开闸行业融资环境将改善行业融资环境将改善2014-09-1214:13:40  据证券时报9月11日报道，近日交易商协会注册办公室已向承销商机构发布《关于进一步规范市场发展有关工作的通知》(以下简称《通知》)，其中对房地产企业发行债务融资工具提出具体安排，这意味着上市房企在银行间市场发行中票将正式开闸。相关文件提出优先推动符合公益惠民、公信诚实、公开透明

  二是由于经纪人持证率偏低，造成对经纪行业人员的管理在客观上难以有效实施。只有当行业整体持证率能覆盖大部分从业人员时，才能切实有效地建立经纪人员信用档案，对从业者进行长期、有效的执业跟踪和监督。但目前房地产经纪职业资格考试却显然做不到这一点。  三是过往考试的考试时间设置、考试频次、考试方式等执行细节方面存在诸多不合理。考试时间上，目前国家经纪人职业资格考试设定在每年10月份的周六、日。

如果说，2月房企业绩的确较去年同期有所上调的话，也应该是属于正常情况，并不能视为房企业绩表现积极的信号。而且，同比增长的幅度应该不会很高。  第三，据我们了解较多企业去年年末留存了较多的销售业绩，部分大型企业留存的业绩高达百亿元以上。目前这部分留存的业绩是否放入了14年1-2月的业绩了，或者是如何放入的，我们不得而知。

例如英国领事馆由越秀区迁出，在广州国际金融中心扩租，而花旗银行则进入珠江新城扩张业务，入驻建滔广场。  其还特别提到，广州自2010年第二季度以来首个季度未录得新增写字楼市场项目入市。2014年下半年将有约30万平方米写字楼交付使用，其中约22万平方米位于珠江新城。  而零售物业市场上，世邦魏理仕研究显示，二季度广州零售市场无新增供应。