后续要防范市场交易降温对库存指标带来的压力。4月份房屋交易行情弱于预期，尤其在部分城市购房政策收紧、按揭贷款审批速度放缓等因素下，市场交易都会受到影响，进而容易出现供大于求态势。这也是今年首次出现供大于求的现象。一线城市库存指标值得关注，其出现了同比增速为负的现象，和一线城市购房需求总体旺盛有关系。不过随着一线城市购房政策的收紧，以及项目的集中供应，预计后续库存会有同比正增长的可能。

虽然市场成交数据也呈现了同比正增长的态势，但节奏上略慢于供应数据，进而导致7月份市场呈现供大于求的态势。横向看，二线城市的库存攀升力度较大。而且从时间轴看，今年二季度开始明显拉升。实际上二线城市是很多房企重点布局的城市，对很多房企来说，要完成全年销售目标，二线城市的销售占据了非常关键的地位。所以二季度开始，此类城市新盘供应节奏明显加快，客观上使得库存的同比增速也偏大。

从原因分析看，长三角是本轮地市调控最为严厉的城市群，尤其是各个地级市也在收紧购地政策，其都会使得地市交易行情降温。  市场预测：后续地市交易不悲观，但要防范地价炒作等现象出现。虽然三道红线有约束，但是规模型的房企依然需要积极拿地，尤其是寻找低地价的省会城市和高成长性的地级市。在这过程中，要防范地价炒作的现象，因为其容易引起政策收紧等风险。

今年二季度年初累计房价同比涨幅曲线持续下行，其和房企积极降价促销去库存等有关。不过应该看到，虽然疫情带来冲击，但房价本身没有绝对地下跌，其涨幅依然位于两位数的水平。这和稳房价的基调显然是不吻合的。  上半年，32个二线城市新建商品住宅成交均价为15372元/平方米，同比上涨9.6%。总体上看，此类二线城市涨幅和2019年的水平总体相当。

另外部分三四线城市也有各类炒作现象，后续也需要严管。从此类涨幅数据看，总体上处于偏低位，既和一线城市积极限价有关，也和近期投资投机需求减弱有关。近期出现小反弹，和产品结构因素有关，风险并不大。一线城市对于房价稳定的重视程度较高，如上海积极落实积分购房政策、严打房企筛选客户的行为等，都有助于房价的稳定。当前一线城市已经6个月该指标低于5%，后续双集中供地政策影响下，房价将进一步趋稳。

从未来房价涨幅来看，当前政策环境再度趋紧，预计2019年50城房价涨幅将维持窄幅波动，同比涨幅或将继续收窄。维持2019年50城住宅综合收益率将继续降低的判断。  2、一线城市综合收益率已持续四个季度处于不足5%的低位，小幅震荡下行；二三四线城市继续快速下行，预计未来将继续向合理水平回归。

该报告显示，8月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降3%。8月，4个一线城市成交面积环比下降19%，同比下降16%；18个二线城市成交面积环比下降10%，同比增长6%；18个三四线城市成交面积环比下降4%，同比下降17%。2019年1-8月，40城成交面积累计同比微增1%。其中一线城市累计同比增长27%，二线城市累计同比微增3%；三四线城市累计同比下降9%。

全国楼市并未出现大范围过热或者过冷等迹象，基本上实现了稳地价、稳房价、稳预期的既定目标。  今年中西部二线城市新房成交整体表现较差。从今年1-11月的新房成交面积来看，南昌和西安的同比降幅超过20%，重庆、武汉、长沙和南宁的同比降幅超过15%，这六个中西部城市的楼市是今年二线城市中表现较低迷的。

  一线和部分热点二线城市成交量同比增长明显。成交量同比增速最快的城市为武汉，这是因为去年同期武汉疫情严重，导致基期值较低。进入2021年后，厦门热度不减，3月成交量更是进入40万大关。此外，北京、上海、深圳成交量同比增速较快，而同为一线城市的广州表现一般。  3月各线城市累计成交面积同比增速均有回落。一线城市仍保持最快增速，为185%；二线城市和三四线城市较为接近，分别为89%和95%。

一季度，受疫情影响而耽误开工进度，新开工面积下降明显，进入二季度，国内疫情基本可控，前期积压的新开工需求有所反弹。但由于房地产市场整体仍处于下行周期，并且受经济下滑影响仍有降温空间，因此2019年12月短期内大概率已经是新开工面积的最高点。  2020年4月，9城住宅新开工面积为1201万平方米，环比下降2.2%，同比下降15.6%。2020年以来，9城的新开工面积下降速度要快于全国水平。

受到限购取消、限贷放松政策的积极影响，十？部分二、三线城市会更长，尤其是供求失衡的问题城市，可能需要更长时间。四季度的市场反弹将在城市间表现更加分化，不可能出现一荣俱荣的局面。3)土地消化周期：一线城市相对平衡，部分二、三线城市去化周期过长。一线城市旺盛的市场需求，使其市场长期处于供不应求的状态，其土地消化周期也明显低于其他各能级城市。二、三线城市整体消化周期显着高于一线城市。

  4月楼市成交乏力，地方救市势所难免。预计未来几个月，将有更多城市放松调控。  附注：  30个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、青岛、南京、苏州、杭州、福州、长春、武汉、长沙、南昌、成都、兰州、贵阳、南宁、唐山、淮安、扬州、常州、莆田、泉州、惠州、东莞、茂名、九江、北海。其中一线城市4个、二线城市15个、三线城市11个。东部城市20个、中部城市5个、西部城市5个。

在我们追踪的11个城市中：1)上海、杭州、广州、福州、东莞和厦门的库存持稳；2)青岛和南京的库存上升。3)北京、苏州和厦门的库存下降。  投资观点  我们的买入建议：碧桂园(强力买入名单)、万科A(强力买入名单)、易居中国、融创中国、华润置地、世茂房地产、招商地产A、保利地产A、龙湖地产、乐居、万科H。  我们的卖出建议：金地集团、仁恒置地和瑞安房地产。

  报告显示，西南地区供大于求突出，成都略强。总体库存压力最大。昆明、贵阳的排名比较靠前，供应强劲。相比之下，重庆的排名比较居中，而成都的排名比较靠后，比前二者的货存压力略小一些。  西北地区城市之间严重分化，兰州告急。总体库存压力较大。其中兰州排名居于首位，压力最大。西宁的市场去库存压力相对小一些。银川、乌鲁木齐、西安指标相似，处于中间位置。  华北地区整体偏弱，北京较强。

易居(中国)分析师薛建雄表示，以高端住宅开发为特色的绿城要学会平衡品质与速度之间的关系，对业内来说，品质与工程进度、销售速度之间素来是一对难以调和的矛盾。不仅如此，在多个项目同时运作的时候，要保证品质，几乎是一件很难想象的事情。虚拟经营虚拟经营“绿城的高负债率和现金流压力决定了他没有办法以自有资金去获取新的土地项目，所以才不得不找多方合作，这是不得已的一种做法，其中也有不少风险存在。

尤其次新房在新房强劲涨幅的带动下，继续保持稳步上升的态势，由此直接带动该区域二手房交易均价提升。金丰易居和富房置换也认为，就成都二手房市场购买现状而言，房屋价格还保持在一定的水平，没有下跌。购买需求的“刚性”依然存在，因而市场成交还保持在一定的量。一些自住型购房者，不会因为新政策的出台而不买房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此前在北京通州副中心建设背景下，部分投资投机客瞄准市场机遇，积极购房，进而转手套利。现在来看，此类物业的投资价值在弱化，一定程度上和此前通州普通住宅购房政策收紧的思路是一致的。另外，为了防范企业炒房，此次政策规定企业购置商办项目，接盘者必须为机构，而不允许是个人。这便打消了此类企业购房转让给个人的想法，从各个关口防范了炒房需求的出现。

2002-2003年公司在上海新房代理行业中名列前茅，之后开始布局全国业务，并持续蝉联房地产营销代理行业前列。与此同时，公司在2002年成立CRIC系统用于支持新房代理服务。  2004年公司引入战略投资并在开曼群岛正式成立易居（中国）控股，开启和国际资本对接的新格局。随着公司新房代理业务规模不断扩大，CRIC系统日趋完善，克而瑞顺势成立。

  最后，附上周忻的那封信。在易居中国的十五年发展历程中，我们抓住了房地产市场发展的机遇，也同样把握了资本市场的机遇。今天的易居中国早已经不再单纯是一个卖房子的公司，但我们“做中国房地产最好的服务生”和“让中国人住得更好”的梦想从未改变，我们正在“为住得更好”提供更多更好的全方位优质服务。  八年前，当易居中国登陆纽交所的时候，我曾经说过“对志存高远者来说，这只是一个起点”。

  建议  政策放松已被预期，静待流动性信号；下半年配置龙头，特别提示关注改革与并购进展，比如上海本地股：政策放松已被市场预期，如若未有流动性放松，房地产实体市场“淡季不淡、旺季不旺”，A股地产板块则将高位震荡。我们建议，配置上抱守龙头，同时关注改革(工业地产、国企改革、京津冀三大细分主线)及潜在并购主题个股。