五、结论与趋势五、结论与趋势  存货方面，1、超大房企和大型房企存货同比增速均明显收窄，中型房企继续保持负增长。2、央企存货增速仍为最高，基本维持一季度以来的较高水平；国企和民企存货同比增速均明显下滑。  存销比方面，1、大型房企存销比下降明显，主要是因为三季度大型房企存货环比较明显下降。2、央企由于持续补库存，存销比继续增长，地方国企保持平稳，民企继续下降，央企和民企明显分化。

在数据处理上，我们将预售部分的成本从存货里扣除。因此，本报告的存货口径为未销售的房企存货。  预收款是指企业按照合同规定预收的款项，因会计准则要求公司在进行房地产项目销售时，以该项目完工并已向购买方办理交付手续为时点确认销售收入。目前国内商品房销售采取的是期房预售制度，已建预售的收入记在财报的预收款中。此外，考虑到年末房企冲销量的影响，我们将季度的预收款及合同销售额做了平滑处理。

  存货是房企未来可变现的重要资产，不同房企在不同的市场环境下有不同的经营策略，存货规模和存销比水平并无统一的衡量标准。通常来说，存货规模过大或过小均会造成一定的经营风险。若规模过小，房企可能会因土储不足而在市场景气时丧失主动权并使得业绩增长能力减弱；若规模过大，房企可能会因为激进的拿地策略导致负债率上升，在市场下行阶段时现金流紧张，存货去化难度增大，经营遇到困难。

  早在2016、2017年，腾讯就先后参与了链家（贝壳前身）的B轮融资以及战略融资，并在2019年以8亿美元领投贝壳D轮融资，多次投资动作也显示了腾讯对该领域的看重，目前腾讯是贝壳的第二大股东，持股比例达16.5%。贝壳上市，不仅为腾讯带来了可观的投资收益，同时也提高了腾讯布局房产交易市场的竞争力。此外，腾讯还参投了自如、会分期、一起住好房等企业。  阿里则通过投资易居，加速该领域的布局。

截至上半年末，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47916万平方米，同比增长6.0%。百城库存出现了同比增长，存在积压和滞销的风险。尤其是一季度疫情带来了冲击，销售动力明显削弱。从稳定住房发展、减小库存压力和风险等角度出发，下半年去库存政策亟需加快推出。

  二季度，50城中26个城市综合收益率环比差值为正，占比略超5成，相比2020年一季度城市数量增加7城；环比差值为负的城市为24城，占比不到5成。数据表明2020年二季度大部分城市住宅综合收益率相比2020年一季度提高。

百城库存：全国百城库存呈现连续三年同比增长现象，而从库存去化周期看，呈现倒U型走势，总体上去化效果好于预期。2020年长三角去库存效果最佳，包括湖州、南通和扬州等去化周期都比较小。  市场预测：2021年去库存工作需注意房贷集中度新政所带来的影响，若个贷收

该指标二季度以来持续上行，并于9月由降转增，主要是从9月开始，近6个月的移动平均数据（4月-9月）已经没有了疫情的影响，同比增速于2020年12月达到11.7%。2021年1月新房成交量环比下降15.6%，同比增长19.4%。2月受春节假期影响，成交量环比下降36.6%，但同比增长30.4%。

[易居研究院易居研究院]21城二手房去化周期（城二手房去化周期（2021年年3月）月）2021-04-0916:12:09来源：易居研究院  上海易居房地产研究院2021年04月07日发布《22城二手房去化周期报告》。该报告显示：  上海、杭州严管房源发布，二手房库存减少明显。截至3月末，库存环比降速最快的三个城市依次为上海、杭州和北海，分别为-24.4%、-17%、-5%。

  按易居院成交量能度指标来看，无锡量能度最强，量能度为62%；而最弱的城市是北京，量能度为-36%。  从具体城市来看，在监测的13城中，4月仅深圳二手房成交量出现了环比下降，这主要是近期深圳楼市过热，引起了监管部门的整治，其余大部分城市4月二手房成交量激增。  4月北京二手房成交量约为1.2套，环比增长58.2%，同比下降21.8%。和深圳、上海相比，北京二手房市场实属低迷。

4月17日，中央政治局会议重申了“房住不炒”的定位。5月22日两会召开，政府工作报告对于房地产市场的定调仍为“房住不炒”、“因城施策”，政策并未超预期。7月开始，杭州、深圳、沈阳等十几个热点城市收紧楼市调控，而限制购房资格、提高房贷利率、增值税调整等是本轮调控的常见手段。8月底住建部、央行更出台了开发商融资的“三条红线”，给房企的杠杆率设置上限。

该报告显示，5月上半月（1日至15日），易居研究院监测的13个城市二手房成交量为34528套，较2019年同时期下降8.7%。与4月上半月相比，5月13城上半月二手房成交量增长14.2%。可见13城二手房市场处于升温的状态。按上下半月的成交节奏来看，市场成交量处于上行期时，下半月的成交量会高于上半月。

2020年5月份以来，该曲线连续两个月小幅上行。预计随着疫情影响的逐渐消除，曲线最低点已于4月出现，未来持续上行的可能性较大。  2020年上半年40城成交面积同比下降18%，降幅持续收窄  2020年上半年，40城成交面积同比下降18%。  从历史走势来看，2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。

7月，40城新建商品住宅成交面积环比增长5%，同比增长18%。自5月成交量年内首次同比转增以来，已连续3个月同比正增长，说明房地产市场已摆脱疫情影响走上正轨。1-7月40城成交面积同比下降12%，降幅持续收窄。受疫情影响，2月份商品房销售基本停滞，3月份以来逐步恢复，40城年初累计成交面积同比降幅已连续5个月收窄。1-7月韶关、兰州、厦门等12城成交量同比增长，珠海、西安、长沙同比降幅最大。

  预计金九银十部分房企或以价换量促回款预计金九银十部分房企或以价换量促回款  2020年8月，40城新建商品住宅成交面积环比下降5%，同比增长15%，连续4个月同比正增长。1-8月，40城新建商品住宅成交面积同比下降9%，同比降幅持续收窄。今年以来，长三角和大湾区的城市楼市整体表现较好，大部分城市的新房成交还是比较平稳的，全国楼市并未出现大范围的抬头或者过热迹象。

单9月来看，上海共成交38幅土地，主要为工业用地、纯住宅用地及商办用地。除了5幅位于临港新城（2）、新场（1）、北外滩（1）、松江新城板块（1）的土地为溢价成交外，其余地块均以底价成交。  从3月开始，成交建面和土地出让金同比均出现增长。9月土地供应量与8月基本持平，维持在较高水平。

  由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，9月的移动平均同比增速为3%，增速由负转正。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始震荡下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始上行，2018年12月开始震荡下行。  受年初疫情影响，今年一季度曲线下行幅度有所扩大，二季度商品房销售逐渐恢复正常，曲线于5月份开始震荡上行。

综合9-10月来看，上海新建商品住宅供应量同比下降7.7%，但成交量同比增长7.2%。由此来看，即使“金九银十”不再，上海新房市场也好于去年同期。受个别项目影响，10月上海新建商品住宅成交均价环比上涨2.1%，同比下跌13.6%。  3、二手房市场：10月，上海二手住宅成交套数为1.6万套，环比下降24.1%，同比增长34.4%。

总体上看，2月份房屋预售证审批和发放工作停滞，各大城市新批项目不多，客观上会限制新增供应数据，最终使得库存数据出现环比下跌。但从同比数据看，库存依然表现为正增长的走势。  2、供求关系：出现断崖式下跌  2月份，100个城市新建商品住宅供应量为399万平方米，而成交量为691万平方米。楼市呈现“供小于求”的态势，这使得库存数据环比会出现小跌。

[易居研究院易居研究院]中国百城住宅库存报告（中国百城住宅库存报告（2020年年10月）月）2020-11-2415:03:30来源：易居研究院  一、库存一、库存  1、100城库存：连续23个月同比正增长截至10月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50233万平方米，环比减少1.0%，同比增长8.1%。当前库存规模已保持连续23个月同比正增长。