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具体将围绕以下问题展开：01疫情黑天鹅出现，国外、国内环境巨变，对房地产的定调与政策有何影响，将走向何方？02全国市场受到疫情冲击几何？恢复程度如何？广东市场又呈现何种特征？03区域分化，广东分片区受疫情冲击如何？目前恢复情况如何？后势怎么走？保利投顾研究院致力于房地产研究，系统性剖析市场走势及前沿热点，前瞻性研判行业发展及企业战略。

位于南京西路区域的静安宝华中心竣工交付，为市场带来近31,000平方米的办公面积。位于静安区大悦城附近的盈凯文创广场也在本季度交付，该项目由嘉华集团和苏河湾控股联合开发，办公面积约为14,450平方米。浦东花木区域录得佳兆业金融中心竣工交付，为市场带来37,000平方米的办公面积。第二季度，上海甲级写字楼市场的平均空置率环比减少0.1个百分点至19.1%。

房东若要签订固定期限合同，必须在出租时就向租客书面说明自己在租约到期时对住房另有所用，合理用途仅限于（1）希望将房屋用于自住或供其他家庭成员居住，（2）合理的拆除、改建或修复住房的需求，如果继续出租将给这些举措带来巨大困难，（3）有义务将房屋租赁给其他需要服务的人。房东不得随意解除租约，提供解约保护。

从这些数据分析，商品房竣工面积和销售面积基本持平，其中商品住宅销售面积还大于竣工面积，空置量明显减少。2002年底，空置一年以上的商品房面积为279.47万平方米，同比下降51.4％，其中住宅空置为134.34万平方米，比上年下降55.6％。2003年上半年，上海房地产市场供需总量均达到历史同期最高水平，空置总量减少至“九五”时期以来最低。

"链家"市场人士分析，2004年第一季度二手房均价的上涨主要是因为几个热点区域二手房价的拉动。例如，朝阳的安贞安华地区、海淀的双榆树、翠微地区，由于需求旺盛而供给量有限，导致了房价的上升。但大部分区域，二手房价格是比较稳定的。供求双方价格预期有差距供求双方价格预期有差距北京商品房价格一直居高不下，二手房房主也是待价而沽。

全市甲级写字楼平均租金环比下跌2.2%至每天每平方米人民币9.0元。新兴及次级商务区的租金下降幅度较大，环比跌幅达到5.6%。核心商务区租金小幅下跌至每天每平方米人民币11.1元。很多租约到期的租户选择续租，业主方也愿意维持原租金或者小幅减租来达成续租协议，避免了核心商务区出现租金大幅下跌。南京西路及淮海中路区域的平均租金维持在每天每平方米人民币10.9元和9.9元。

数据来源：科技部、中商产业研究院整理010020030040020112012201320142015201620172018中国国家级开发区数量情况国家级开发区数量（家）06012018024020112012201320142015201620172018中国国家级开发区细分情况国家级经开区（家）国家级高新区（家）园区规模持续扩大19开发区经济规模持续增长，2018年，全国国家级开发区生产总值21.30万亿元，经开区实现园区生产总值10.2万亿元，高新区实现园区生产总值11.1万亿元。

全市甲级写字楼平均租金环比下跌2.2%至每天每平方米人民币9.0元。新兴及次级商务区的租金下降幅度较大，环比跌幅达到5.6%。核心商务区租金小幅下跌至每天每平方米人民币11.1元。很多租约到期的租户选择续租，业主方也愿意维持原租金或者小幅减租来达成续租协议，避免了核心商务区出现租金大幅下跌。南京西路及淮海中路区域的平均租金维持在每天每平方米人民币10.9元和9.9元。

图10北京市即时通信用户市场份额在上海市，QQ的份额71.7%，MSN的市场份额为26.0%，超过了1/4。北京市即时通信用户市场份额其他2.5%MSN21.9%QQ75.6%www.cnnic.cn-9-图11上海市即时通信用户市场份额在广州市，QQ的份额超过了9成，为90.9%，MSN的市场份额为7.6%。

4）杭州经济技术开发区：企业拿地热情减弱下沙区块在今年1~12月比较低调，总共才推出5宗土地，面积约为275.2亩。其中成交4宗，成交面积约183.59亩，占成交总面积的6.83%，成交额达57768万元。尤其值得关注的是，由于下沙前两年供地规模比较集中，已有相当可观的供应量，由此，今年开发企业下沙拿地的热情有所减弱，特别是规模较大的地块比较受冷遇甚至遭遇流标。

4）杭州经济技术开发区：企业拿地热情减弱下沙区块在今年1~12月比较低调，总共才推出5宗土地，面积约为275.2亩。其中成交4宗，成交面积约183.59亩，占成交总面积的6.83%，成交额达57768万元。尤其值得关注的是，由于下沙前两年供地规模比较集中，已有相当可观的供应量，由此，今年开发企业下沙拿地的热情有所减弱，特别是规模较大的地块比较受冷遇甚至遭遇流标。

11只使用首选搜索引擎的搜索功能、不使用其他功能的用户比例全体用户中有72.8％的人只用首选搜索引擎的搜索功能。首选雅虎用户“搜索纯度”最低，首选搜狗用户“搜索纯度”最高。

土地市场的高温在4月29日出现了分野的迹象。今年二度出地的转塘地价“高开高走”，两宗地被同一公司以同一楼面价4618元/平方米收入囊中，足见开发企业的乐观。这一地价较4月8日出让同属转塘区域的13号地块每平方米高了足足1400元。而同一期的土地出让中，九堡区域的土地较前次却有800~900元/平方米的落幅。这一时期恰逢中央调控政策相继露脸，一些敏感的企业多少感觉到了压力，拿地热情开始减退。

由于城南区域和温江、龙泉这两个重要的供地区域在2月份开始放量，使得2月份的土地供应量在1月份的基础上有较大幅度的上升；并且从1月份土地成交的情况看，成交土地大多位于主城区和近郊(区)县。而待开发土地的大幅增加势必会影响到区域内土地供应的放量，因此3月份的土地供应量预计会有所减少。

若上述房企的非并表公司应付账款部分计入该房企的实际新增负债（实操中，亦有将其计入企业或有负债），则专项计划的发行直接计入其资产负债表的资产和负债对应科目，将增加其负债规模，并提高其债务指标；随着基础资产相应账款的到期支付，该房企经营活动相关的现金流流出量将增加。上述信用风险的提升往往无法从房地产企业的财务报表上得到充分体现，更应引起投资人的持续关注和纳入信用评级机构的考察体系。

对于业主增值服务，尚未形成成熟的商业模式，未来存在一定的拓展风险；3）关联方依赖风险。部分具有开发商背景的物业服务企业中，多数在管面积来自于关联方开发商。如开发商业务受阻或改变策略，将导致物业服务企业面临较大困难；4）外包风险。外包成本占营业成本比重呈逐年上升趋势，如果在外包业务质量方面无法有效控制，将对物业服务企业构成风险。

此外，公司将市场化拓展列入公司战略规划，有望成为公司新的增长动力。背靠国资委，机构物业领域具备优势。公司控股股东为中国海外集团，其隶属于中建集团，依托于国企背景以及中建集团广泛承接全球各地的重大工程，公司成功获取内地及港澳多地一系列政府机构物业的物管权，如雄安新区启动项目雄安市民服务中心，港珠澳大桥口岸、西九龙高铁站、香港司法机构下辖物业等，年当年新增机构物业管理面积约百万平米。

万科物业、融创物业、招商物业的净利率按10%估算；金地物业净利率按7%估算。2、各地产母公司市值为2019年4月30日收盘价对应市值。就目前各物业子公司的盈利情况对应的市值，对地产母公司整体市值的影响不大，部分公司除外。

物业管理行业资质癿取消之后，导致房地产建设单位、相关工建企业和众多跨界普通企业，都将物业管理纳入经营范围。数据统计发现，备案登记企业中有超过1/3癿企业未有备案癿物业管理项目。