我们预计，未来2021-2030年商品房年均需求中枢将逐步降至9-10亿方的合理水平。从销量来看，近三年非住宅业态销售面积占比约14%，复合增速为13.8%。从竣工来看，非住宅业态竣工占比逐年提升，2018年占比达29.4%。目前，传统住宅物业依然作为物管行业的主要组成部分，行业内竞争格局日渐清晰，头部企业优势逐步扩大。而非住宅业态领域，则具备更多的发展潜力。

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在内资企业中，私营企业法人单位数550.4万个，比2013年末增长179.4%；国有和集体企业法人单位数合计4.3万个，比2013年末减少32.6%。（二）港、澳、台商投资企业和外商投资企业发展平稳2018年末，批发和零售业港澳台商投资企业和外商投资企业法人单位分别为2.5和2.4万个，分别比2013年末增长68.1%和26.1%，占全部企业法人单位的比重均为0.4%[1]。

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房地产行业专题报告2019/11/13恒大研究院研究报告导读：首席房地产研究员：夏磊房企的稳健经营，对金融系统和实体经济的平稳健康运行具有重要的压舱石作用。衡量企业财务是否健康可持续，市场最关注指标是资产负债研究员：俞涛郑南宏率。那么，什么因素决定了房企的资产负债率？房企资产负债率的合理水平是多少？相关研究：1.激荡二十年：我国房地产的历史本文通过同其他行业、发达经济体进行对比，观察A股上市房

对房企而言，并购贷提供了绕过开发贷432的条件的银行贷款途径，并且可以在项目前端介入，获取项目后还可以申请开发贷款。2018年，房企并购贷规模开始回落。2018年2月上海银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》要求，要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，432开始成为并购贷获批条件。

其中光谷联合主营园区开发和经营，住宅项目较少；南国置业有部门商业地产开发项目，但占比较低。从土储看，发行人在武汉的土储规模占其全部土储规模的比例很高，均在65%以上，所以武汉市场受挫，必定会对其经营造成较大影响。其中福星科技还有包括湖北省其他三四线城市的土储（已计算至武汉土储当中），料其受到影响更大。从短期偿债能力来看，福星科技、福星惠誉和光谷联合的货币资金覆盖短债的能力较弱。

评级说明公司评级标准投资评级说明以报告发布日后的6个月内公司股价相对上证指数的涨跌幅为基准。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。

而40年后的今天，中国人均住房面积已高达40.8平方米，套户比高达1.13。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03。1978年城镇住房仅人均6.7平方米，2018年将超过38平方米。住房全面短缺问题已经基本解决。

业态方面，物管公司在办公楼业态布局最广，93%的物管公司均有布局，商业、学校等布局也比较普遍。医院布局最少，仅有41.6%的公司对该业态有所涉足。

年外资参与北京大宗物业收购金额为169亿元，占比超三成（2017年hemiannan@ebscn.com仅为2%）；上海2018外资收购存量物业金额占比从2017的31%大王梦恺(执业证书编号：S0930518110003)幅提升至54%。(详见3月1日《上海存量物业市场动态跟踪报告》)021-52523855◆国内宏观流动性宽松降低利率水平，利于存量物业公允价值重估wangmk@ebscn.

深圳写字楼市场报告2020年第二季度3图一：深圳甲级写字楼市场参考指标2020年第二季度新增供应租金空置率售价人民币209元/平方米/月18.7%无人民币50,853元/平方米资料来源：莱坊研究部租金及价格第二季度，深圳甲级写字楼市场平均租金为每月每平方米人民币209元，环比下跌1.4%，下跌幅度环比收窄1.4个百分点。鉴于未来新增供应的影响，预计年内租金将继续保持下跌趋势。

考虑到各区情况略有差异，保守估计界定面积为90㎡，即90㎡以上会被界定为非普通住宅。认定标准变更主要影响90-144㎡住房。144㎡以上的住房均为非普通住宅这一限定不变，因此，此次普通住宅认定标准取消房屋总价的限制，将主要导致90-144㎡的住房被纳为普通住宅。

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评级说明公司评级标准投资评级说明以报告发布日后的6个月内公司股价相对上证指数的涨跌幅为基准。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。

◆本文试图阐述如下观点1、从长周期的风险-收益分布来看，我国当前主要投资产品的风险收益存在分层和不连续现象。1999年-2019年Q3我国收益率在11%以上的主要股指年化波动率约40%，收益率20%年化波动率约60%。

随着城市群的打造和发展，山西境内会形成以太原为核心，包括晋中，阳泉，忻州，吕梁在内的太原城市群。北部的大同和朔州会划进京津冀城市群，南部的临汾、运城和长治、晋城会被西安和郑州两个城市群辐射。山西省各城市的人口与经济将呈现4种分化。第一档是太原，太原将会作为城市群中心城市，大概率会与晋中合并形成1000万人口规模的城市，人口预计将会有2%-3%的年均增长，经济人口比值达到1.8左右。

图5：写字楼：租金环比图6：写字楼：空置率环比资料来源：Savills，光大证券研究所整理资料来源：Savills，光大证券研究所整理零售市场分季度来看，二到四季度商业地产首层租金环比变化呈逐级改善趋势，平均环比增加值从二季度-0.65%提升至四季度0.8%。从入驻率变化来看，天津、南京、成都等二线城市表现较好。